У загальному вигляді текстове наповнення договору щодо житла слід віднести до техніки складання юридичних документів.
Безпосередньо питання про структуру договору, яким оформлюються правочини щодо житла, є недостатньо розглянутим як у законодавстві, так і у теорії.
Не випадково документ, котрий укладається нотаріусом за правочинами щодо житла, є значною мірою продуктом творчості осіб, які його вчиняють та нотаріуса, що перевіряє законність тексту (умов) і структури договору,
- пише Мічурін Євген (кандидат юридичних наук). -
Це є виправданим. Адже, по-перше, цивільним правом проголошується свобода договору, що відноситься також і до структури його побудови. По-друге, усілякі “примірні” чи “типові” форми договорів, які існували протягом радянських часів, були проявом адміністративного впливу на цивільні відносини, котрий обмежував ініціативу сторін та їх вільне волевиявлення. Для сучасного приватного права це не є характерним.
З іншого боку, останнім часом почали з’являтися різноманітні форми та зразки договорів. Безперечно, такі зразки є дуже корисними для практики та практиків, утім, насамперед, як основа для розмірковувань, відповідно до котрих юрист приймає рішення про застосування у своїй діяльності частини зразка чи всього тексту у цілому і формує на цій основі власний варіант. Отже, такі юридичні документи як зразки договорів, заяв тощо, певні їх частки чи закладені в них тенденції можуть за власним переконанням практикуючого юриста застосовуватись у практичній діяльності.
Водночас, не менш важливим є окреслити ту структуру та особливості її окремих елементів, що формують текст договору щодо житла як юридичного документу. Такий підхід дозволить практикуючому юристу самостійно створювати теоретично виважені зразки юридичних документів.
Відзначимо, що у нотаріальній практиці намітилися дві тенденції до загального підходу стосовно моделі створення (побудови) тексту договору як юридичного документу, який оформлює правочин щодо житла.
Перша модель є неінформативною, коли договір відтворюється із різною нумерацією його структурних елементів (1..., 2..., 3... тощо), без текстового позначення назви його смислових частин.
Друга модель, інформативна, передбачає, що договір відтворюється із позначенням у його тексті окремих його структурних елементів (із їх найменуванням), які вказують на його логічну побудову. Згідно із цим у тексті вказуються окремі пункти договору, що мають власну назву (“1. Предмет договору”; “2. Ціна договору” тощо) і підпункти до пунктів ( у пункті “1. Предмет договору” підпункти “1.1..., 1.2... тощо). Це дозволяє сторонам більш чітко розуміти сутність правочину, який вони укладають, легко орієнтуватись у тексті договору, швидко знаходити його окремі логічні частки.
Відмітимо, що законодавству відповідає як перша, так і друга модель побудови тексту договору, оскільки інше законом не є встановленим. Головним щодо тексту договору є зручність того чи іншого варіанту для самих учасників правочину і відображення у тексті договору вимог, які висуваються щодо правочинів: належної форми, його спрямованості на настання цивільно-правових наслідків, що ним обумовлені тощо.
Авторська позиція, при формуванні котрої було враховано теоретичні вимоги та думки практиків (передусім, нотаріусів), щодо цього приводу виходить із наступного.
Перша модель побудови нотаріального документу, яким оформлюється договір, є відомою ще із радянських часів, коли у власності фізичних осіб була невелика кількість майна, громадяни досить рідко зверталися до суду для вирішення спорів. Тому і до юридичної техніки при створенні таких документів висувалися вкрай обмежені вимоги. До речі, й до кваліфікації нотаріусів існував менш вимогливий підхід. Так, до 1991 року нотаріусу навіть не обов’язково було мати вищу юридичну освіту. Престиж цієї праці теж був значно меншим, ніж зараз.
Отже, тогочасні нотаріальні документи, (окрім господарських договорів, де традиційно вказуються окремі пункти договору, які мають власну назву), були більш стислими за обсягом. Ще до сьогоднішнього дня деякі нотаріуси залишаються прибічниками неінформативної моделі створення текстів нотаріально посвідчуваних договорів саме тому, що неінформативна модель побудови договору об’єктивно займає менше місця, тому робить документ коротшим.
Неінформативність здебільшого надає можливість розмістити текст договору лише на одному бланку нотаріально посвідчуваного документу. Якщо ж аркушів більше ніж один, - такий документ потрібно зшивати, а це є незручним.
Для наочності можна порівняти неінформативну модель створення тексту договору із книжкою без поділу на розділи та підрозділи. Напевно, не дуже зручно було б користуватись такою книгою, особливо, спеціальною літературою, коли час від часу виникає потреба звернутись до окремих, специфічних питань у тексті.
Тепер подивимось, що ж є на іншій чаші терезів?
По-перше, у складних, містких за обсягом текстах договорів, важко буде віднайти той чи інший елемент договору, якщо у цьому виникне необхідність (наприклад, порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання забезпеченого зобов’язання боржником у договорі іпотеці). Тому головною перевагою інформативної моделі створення тексту договору є зручність користування документом .
По-друге, інформативна модель створення тексту договору передбачає більшу визначеність у волевиявленні сторін, які у такому разі чітко розуміють усі складові договору, чітко уявляють зміст окремих його елементів. Так, у проекті договору звичайно впадають в очі візуально чітко виражені розділи “Права та обов’язки сторін”, “Відповідальність сторін”, “Строк договору” чи інші, важливі для учасника правочину, що приверне увагу особи до тексту, дозволить їй більш чітко розібратися в сутності договору й не припуститися помилки при його укладанні.
Все це позитивно впливає на вільне волевиявлення сторін, охороняє інтереси добросовісної сторони, зменшує можливість введення недобросовісною стороною іншу в оману, дозволяє уникнути подальших спорів сторін з приводу сутності договору в цілому та щодо окремих договірних умов тощо.
Отже, більш прийнятною є інформативна модель створення тексту договору. Це, передусім, стосується складних із юридичної точки зору і містких за обсягом договорів. До них повною мірою можна віднести правочини щодо відчуження житла, іпотеку. У той же час для певних правочинів досить успішно може застосовуватись неінформативна модель створення тексту договору. Це стосується, зокрема, довіреностей, заповітів.
Важливим для подальшого викладу є нагадати, що відповідно до їх призначення документи поділяють на оригінали та копії.
Оригіналами є документи, які створюються уперше і належним чином оформлюються. Якщо договір щодо житла створюються у декількох екземплярах: по одному – сторонам, третій –нотаріальній конторі, кожен із цих екземплярів має силу оригіналу. Зустрічається також інший варіант, коли, наприклад, набувачеві надається оригінал, відчужувачеві – нотаріально посвідчена копія. Все залежить від самих учасників правочину, і якщо кожна із сторін забажає мати договір, який має силу оригіналу, надання їй такого документу відразу ж після вчинення правочину є правомірною вимогою до нотаріуса.
Копії є точним відтворенням оригіналу, вони мають у верхньому правому куточку позначку “копія” чи “фотокопія” і повинні бути завіреними відповідно до певного порядку. Розрізняють три різновиди копій: відпуск, витяг і дублікат. Відпуск – це повна копія відправленого куди-небудь оригіналу, яка залишається у відправника. Витяг – копія, що відтворює частину тексту документа. Дублікат є другим екземпляром документа, виданого у зв’язку із втратою (чи з іншої причини) оригіналу. Дублікат має силу оригіналу [Головач .С. Зразки оформлення документів: для підприємств та громадян. – Донецьк: Стакер, 1997. –С. 7].
Договір, що нотаріально посвідчується, має відповідати загальним вимогам щодо текстів таких документів. Згадаємо їх у контексті вимог до тексту документів.
Тексти нотаріально посвідчуваних правочинів, засвідчуваних копій (фотокопій) документів і виписок із них, тексти перекладів та заяв повинні бути написані зрозуміло і чітко; дати, що стосуються змісту посвідчуваних правочинів, мають бути позначені хоча б один раз словами, а назви юридичних осіб – без скорочень та із зазначенням їх адреси. У необхідних випадках зазначаються номери рахунків юридичних осіб у банках (кредитних установах), а також дата, місце народження та місце роботи фізичних осіб.
Прізвища, імена, по батькові фізичних осіб, у тому числі представників юридичних осіб, повинні бути написані повністю із зазначенням місця їх проживання. Для представників юридичних осіб місце їх проживання у текстах правочинів зазначається за їх бажанням, але з обов’язковим його зазначенням у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій. При посвідченні правочинів за участю іноземних громадян зазначається також і їх громадянство.
У документах, що оформлюються нотаріально, рядки та інші вільні місця, які не заповнюються до кінця, прокреслюються за винятком документів, призначених для дії за кордоном, у яких прокреслення не допускаються. Дописки і виправлення повинні бути застережені нотаріусом перед підписом відповідних осіб (сторін правочину та інших осіб, які підписали правочин, заяву та ін.), повторені наприкінці посвідчувального напису та скріплені підписом і печаткою нотаріуса. При цьому виправлення мають бути зроблені таким чином, щоб усе помилково написане, а потім закреслене можна було прочитати.
Якщо документ, який підлягає посвідченню або засвідченню, є викладеним неправильно чи неграмотно (чи складений із порушенням вимог чинного законодавства), нотаріус пропонує особі, що звернулася за вчиненням нотаріальної дії, виправити його або скласти новий. На бажання зацікавленої особи документ може бути укладений нотаріусом.
У разі, якщо документи, що посвідчуються, видаються або засвідчуються, викладені на двох і більше окремих аркушах, вони повинні бути прошиті або скріплені у спосіб, що унеможливлює їх роз’єднання без порушення їх цілісності, із проставленням печатки нотаріуса і зазначенням кількості скріплених аркушів.
Перейдемо більш докладно до розгляду структурних елементів тексту договору щодо житла.
У літературі до елементів документа відносять заголовок, дату, підпис, адресу та ін., а також текст. Вважаємо можливим застосувати вказані елементи документів і стосовно договорів щодо житла.
1. Заголовок (назва) юридичного документа.
Наприклад: “Договір”.
Тут досить часто деталізується видова і, навіть, підвидова назва договору. Наприклад, “Договір купівлі-продажу квартири”.
2. Місце укладення договору.
Цей текстовий фрагмент вказує на населений пункт, де укладається договір. Місце укладення договору щодо житла вказується, передусім, виходячи із того, що воно має юридичне значення. За існуючими вимогами нотаріальне посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням указаного майна.
3. Дата укладення договору.
Тут вказується день, місяць та рік, коли укладається договір. У нотаріально посвідчуваних договорах дата укладення договору вказується прописом. Наприклад: “П’яте січня дві тисячі п’ятого року”.
4. Найменування сторін.
При посвідченні нотаріусом договорів щодо житла у текстах договорів зазначаються:
для юридичних осіб резидентів – відомості про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано юридичну особу;
для фізичних осіб громадян України – прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), громадянство, адресу постійного місця проживання за межами України.
На підтвердження наявності ідентифікаційного номера (коду) нотаріусу подається відповідна, завірена уповноваженою особою, довідка.
У осіб, які через свої релігійні або інші переконання відмовляються від прийняття ідентифікаційного номера, та офіційно повідомили про це відповідні державні органи, ідентифікаційний номер не вимагається за умови, якщо у паспортах цих осіб податковими органами робиться відмітка про наявність у них прав здійснювати будь-які платежі без ідентифікаційного номера [див. статтю 1 Закону України від 22.12.1994 "Про державний реєстр фізичних осіб платників податків та інших обов’язкових платежів" в редакції Закону України від 16 липня 1999 року].
При вчиненні нотаріальної дії за участю представника (особи, яка діє за дорученням батьків чи одного із них, опікуна, піклувальника) вказуються також його прізвище, ім’я, по батькові, а також підстави представництва.
Потім ідуть наступні елементи, які, передусім, відображують сутність та умови правочину.
5. Сутнісне визначення договору, що укладається сторонами.
У договорах, що укладаються за неінформативною моделлю, цей пункт йде, як правило, йде під номером “1...”. Тут у найбільш загальному вигляді відображається на родовому рівні предмет договору; його правова ціль; оплатність чи безоплатність. Також у цьому визначенні закладається реальна чи консенсуальна сутність окремого договору.
Наведемо ілюстрацію вищезазначеному на прикладі договору найму житла.
Частина 1 ст. 810 ЦК України дає таке визначення договору найму (оренди) житла. “За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату”.
Слід взяти за основу це законодавче визначення при формулюванні сутнісного визначення окремого договору, що укладають сторони.
В окремому договорі вказується: “За цим договором Наймодавець передає Наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату”.
Із визначення договору, який укладають сторони, випливає наступне:
на родовому рівні виділяється предмет правочину – житло;
правова ціль договору – перехід майна у користування для проживання, на що вказує фраза “передає житло для проживання у ньому на певний строк”, (оскільки майно передається на певний строк, це є ознакою того, що воно передається у користування, а не у власність);
цей договір є оплатним, оскільки вказується, що майно передається за плату, (це дозволяє відмежувати такий правочин від, наприклад, позички);
цей правочин є реальним, оскільки у теперішньому часі вказано, що “Наймодавець передає Наймачеві житло”, (консенсуальний договір мав би формулювання у майбутньому часі “Наймодавець зобов’язується передати Наймачеві житло”).
6. Істотні умови договору.
Нагадаємо, що згідно зі ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови щодо предмету договору, умови, що визначаються законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких відповідно до заяви хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
6.1. Предмет договору. Тут індивідуалізується предмет договору щодо житла, тобто вказується окремий об’єкт житлового фонду, із приводу котрого сторони вступають у правовідносини із зазначенням відповідних індивідуальних ознак: адресних даних, площі та літеровки окремих приміщень тощо.
6.2. Ціна договору є істотною умовою у оплатних договорах [Луць В.В. Контракти у підприємницькій діяльності. К.: Юрінком Інтер, 2001. – С. 34].
Ціна у договорі про відчуження або заставу майна встановлюється за домовленістю сторін, якщо інше не є передбаченим законодавчими актами.
Якщо сторони на момент укладення оплатного договору із відчуження житла (купівлі-продажу) розрахувалися за житло, про це має бути вказано у договорі. Зокрема, із тексту договору має чітко випливати і в ньому повинно бути вказано, що гроші були одержані продавцем від покупця, і сторони договору підтверджують факт повного розрахунку за продану квартиру.
На жаль, авторові доводилося бачити договори купівлі-продажу квартир, де у тексті нічого не вказувалося про здійснені розрахунки всупереч тому факту, що сторони уже розрахувалися між собою й покупець сплатив повну ціну майна продавцю на час посвідчення договору. При розгляді справи у суді було поставлено під сумнів те, що розрахунки між сторонами дійсно відбулися.
До речі, продавець може до оформлення договору отримати гроші від покупця за продану квартиру, якщо сторони дійдуть згоди про це. Згідно із ч. 3 ст. 631 ЦК України: “Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення”. Отже, сторони у договорі купівлі-продажу житла можуть встановити, що умови договору щодо сплати ціни договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, і на цій підставі розрахуватись до нотаріального посвідчення.
6.3. Інші істотні умови встановлюються у законі для окремих видів договорів. Також в окремому договорі можуть вказуватися ті умови, щодо яких відповідно до заяви хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
7. Права та обов’язки сторін.
Цей структурний елемент тексту договору заповнюється, передусім, із урахуванням вимог щодо прав та обов’язків сторін, які встановлюються для того чи іншого договірного виду у законодавстві. У договорах можуть бути встановлені окремі права та обов’язки сторін, щодо яких дійшли згоди сторони, якщо вони не суперечать сутності договору, який укладається, та приписам законодавства.
Наприклад, будуть суперечити закону дії майнового характеру, що ведуть до збільшення майна дарувальника і встановлення відповідних обов’язків обдаровуваного на користь дарувальника у договорі дарування. Це не припускається при встановленні договірних прав та обов’язків сторін.
8. Передача майна.
У певних випадках окремим пунктом у договорі слід вказати, коли і як саме відбувається (має відбутись) передання житла, а також те, чим це підтверджується (має підтверджуватись). У реальному договорі (наприклад, дарування) встановлення і чітке закріплення у договорі факту передачі речі є важливим, як підтвердження укладення договору. Адже ч. 4 ст. 640 ЦК України щодо реального договору встановлює наступне. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору є необхідним також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним від моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Підтвердженням передачі речі може бути, наприклад, символічна передача речі (ст. 722 ЦК України), про що докладно вже йшлося раніш.
9. Відповідальність сторін.
Якщо сторони у договорі встановлюють відповідальність за неналежне виконання зобов’язань (наприклад, штраф, пеню), це вказується у договорі. Якщо за погодженням сторін відповідальність встановлюється згідно із чинним законодавством, це зазвичай вказується в “Інших умовах”.
10. Інші умови.
Оскільки договори щодо відчуження житла мають пройти державну реєстрацію і від цього моменту є укладеними, нотаріус роз’ясняє про це сторонам, що і вказується у договорі. Також вказується, хто із сторін несе витрати, пов’язані із оформленням договору, у скількох примірниках укладається договір тощо.
11. Адреси, банківські реквізити і підписи сторін.
Адреси вказуються із зазначенням міста, вулиці, будинку, корпусу, квартири, де проживає (є зареєстрованою за місцем проживання) кожна із сторін (щодо фізичних осіб) чи вказується юридична адреса юридичної особи.
Банківські реквізити вказуються, по-перше, для можливості виконання на користь кредитора; по-друге – для забезпечення можливості стягнення із боржника.
Нотаріально посвідчувані правочини із відчуження житла підписуються у присутності нотаріуса.
12. Посвідчувальний напис нотаріуса є стандартним у нотаріально посвідчуваному правочині. Форма посвідчувального напису щодо певних документів, якими оформлюються правочини встановлююється Міністерством юстиції України. Вони не підлягають довільній зміні.
Посвідчувальний напис може бути розміщений як на лицьовому боці оформлюваного документа, так і на його звороті.
Посвідчувальний напис повинен бути написаний зрозуміло, чітко, без підчисток, вільні місця мають бути прокресленими, дописки та інші виправлення –застереженими.
Для вчинення посвідчувальних написів можуть застосовуватись штампи із текстом відповідного напису.
Якщо посвідчувальний напис не вміщується на нотаріально оформлюваному документі, він має бути продовжений чи викладений повністю на прикріпленому до документа спеціальному бланку нотаріального документа. У цьому разі аркуші, на яких викладено текст документа, і аркуш із посвідчувальним написом прошнуровуються або скріплюються у спосіб, що унеможливлює їх роз’єднання без порушення цілісності, пронумеровуються, кількість аркушів завіряється підписом нотаріуса і скріплюється його печаткою.
Для викладення посвідчувального напису чи його продовження допускається також підклейка аркуша. При цьому нотаріус повинен проставити печатку таким чином, щоб частина її відбитка була на підклеєному аркуші.
Якщо нотаріальна дія вчиняється поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщенням, яке є робочим місцем приватного нотаріуса, у посвідчувальному написі та у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій записується місце вчинення нотаріальної дії (удома, у лікарні, за місцезнаходженням юридичної особи та ін.) із зазначенням адреси, а також часу вчинення нотаріальної дії та причин, із яких нотаріальна дія була вчинена поза вказаними приміщеннями.
Таким чином слід зауважити, що текстове наповнення правочину щодо житла як юридичного документу може відбуватись відповідно до неінформативної та інформативної моделі. Перше є прийнятним для відносно нескладних юридичних документів (довіреність, заповіт тощо), друге – для складних договорів, до яких можна віднести договори щодо житла, іпотеку тощо.
З приводу правочинів щодо житла виникає велика кількість судових спорів. В результаті розгляду значних обсягів таких справ у вищих судових інстанцій сформувалась певна позиція, дотримуватись якої рекомендують при розгляді аналогічних справ.
