У 2001 році між Підприємством (орендар) та Товариством (орендодавець) було укладено договір оренди приміщення. Розмір щомісячної орендної плати встановили у сумі, що дорівнює 2,5% чистих продажів, але не менше 13520 грн.
У 2006 році орендодавець запропонував внести зміни в договір, а саме, збільшити розмір орендної плати до 190 грн. 75 коп. за один м2, що загалом –75918 грн. 50 коп. щомісячно; встановити право орендодавця переглядати та змінювати розмір орендної плати щорічно.
Орендар такі пропозиції відхилив.
У зв’язку з цим Орендодавець змушений був звернутися до суду з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, зокрема, з вимогою про збільшення орендної плати.
Виниклий спір регулюється нормами Цивільного Кодексу України, гл.53, 58 (§1, §4), Законом України "Про оренду державного та комунального майна". Останній відповідно ст.4 ЦК України є також актом цивільного законодавства. В ст.6 ЦК України зазначено, що сторони мають право врегулювати в договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої правовідносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
В Законі України "Про оренду державного та комунального майна" в ст.1 ч.3 зазначено "оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди". У спірному договорі оренди відсутнє інше, тобто умова, що сторони у своїх правовідносинах не регулюються нормами зазначеного Закону (пост. ВСУ № 12/330-11/495 від 12.08.2003). Відтак, до спірних відносин сторін можуть бути застосовані норми даного Закону. Зокрема, це стосується застосування статті 21. Зміна розмірів орендної плати. Серед іншого в статті 21 зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Інші випадки передбачені статтею 652 ЦК України.
Орендодавець зазначив, що за п’ять років існування орендних правовідносин сторін в суспільстві та сфері господарських відносин суб’єктів господарювання істотно змінилися обставини, зокрема законодавство України, зростання орендної плати на ринку нерухомості. Договір оренди, укладений між сторонами не відповідає вимогам чинного податкового законодавства України.
В березні 2006 року було отримано висновок експертизи, зробленого на підставі податкових накладних орендодавця, договорів оренди та інших документів. Згідно даного висновку експертизи ринковий рівень орендної ставки для орендованих приміщень складає 175-200 грн. (або 35-40 доларів США) за 1 кв.м на місяць без врахування експлуатаційних витрат орендодавця та комунальних послуг.
Сума орендної плати 190,75 грн. за кв.м. що запропонував Орендодавець як звичайну для спірного договору відповідає розміру щомісячної орендної плати за аналогічні приміщення в цьому ж регіоні у першому півріччі 2006 року.
Таким чином, у зв’язку зі зміною умов оподаткування Орендодавець зобов’язаний перераховувати до державного бюджету України значно більше ніж отримує прибутку від спірного договору оренди приміщення, що не відповідає цілі для якої він був укладений –отримання прибутку. Спірний договір оренди в редакції 2001 р. порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило Орендодавця того на що він розраховував при укладанні договору. Орендодавець не міг вплинути на події, що відбулися на ринку оренди нерухомості, на зростання цін та на зміни в оподаткуванні.
Із суті договору оренди не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона – орендодавець. Відповідно ст.759 ЦК України за договором оренди наймодавець передає майно у користування за плату на певний строк. Отримана сума орендної плати повинна надати можливість покрити витрати наймодавця по утриманню майна і отримати доход.
З огляду на такі обставини, суд дійшов висновку, що до спірних правовідносин слід застосувати ст.21 Закону України “Про оренду державного і комунального майна ” де підставою зміни орендної плати вказана “зміна цін та тарифів ”, а також ст.652 ЦК України, у зв’язку з чим позовні вимоги Орендодавця було задоволено.
З матеріалів господарської справи №21/552-20/365
В. Зломинога