Приватизація в Україні та ті питання, що виникають внаслідок здійснення приватизаційних процесів були і залишаються одними з найактуальніших в житті українського суспільства.
Принципи приватизації в Україні, закладені на початку її здійснення, що передбачали соціальну спрямованість, вільний вибір, конкурентність та прозорість процесу здебільшого так і залишились декларативними, оскільки не було створено чітко діючого універсального механізму реалізації приватизаційних процесів.
Принципи приватизації в Україні, закладені на початку її здійснення, що передбачали соціальну спрямованість, вільний вибір, конкурентність та прозорість процесу здебільшого так і залишились декларативними, оскільки не було створено чітко діючого універсального механізму реалізації приватизаційних процесів.
Недосконалість українського приватизаційного законодавства спричинила низку судових процесів, які набули значного розголосу та поширення.
Один з таких процесів безумовно заслуговує на увагу оскільки є прецедентним з точки зору застосування ст.777 ЦК України.
Цікавість його, на нашу думку, полягає також в пошуках шляхів захисту переважного права наймача при продажу на конкурсній основі майна, що орендується останнім.
Суть спору полягає в тому, що Приватне підприємство «А» звернулося до Господарського суду м.Києва з позовом про визнання недійсним протоколу конкурсу з продажу нерухомого військового майна, та договору купівлі-продажу майна, що був укладений з переможцем цього конкурсу.
В обґрунтування своїх позовних вимог Приватне підприємство «А» посилалося на ту обставину, що конкурс було проведено із порушенням його переважного права, як орендаря, що належно виконує свої обов’язки за договором, на придбання орендованого військового майна.
Рішенням Господарського суду м.Києва позов було задоволено частково: договір купівлі-продажу було визнано недійсним, а в задоволенні вимог щодо визнання недійсним протоколу конкурсу було відмовлено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду рішення Господарського суду було скасовано частково: в задоволенні вимог про визнання недійсним договору відмовлено, в іншій частині рішення залишено без змін.
Таким чином фактично за результатами розгляду спору суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність відмови в позові повністю.
Не погоджуючись із Постановою Київського апеляційного господарського суду Приватне підприємство «А» звернулось із касаційною скаргою до Вищого господарського суду України.
За наслідками розгляду касаційної скарги Вищим господарським судом України рішення Господарського суду м. Києва та Постанова Київського апеляційного господарського суду були скасовані, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду м.Києва.
Скасовуючи постановлені у справі судові рішення Вищий господарський суд України звернув увагу на наступні обставини:- необхідність застосування принципу верховенства права, тобто обов’язковості пріоритетного застосування положення ч.2. ст.777 ЦК України, якою передбачається переважне право наймача, що належно виконує свої обов’язки за договором, на придбання речі переданої у найм.- неможливість існування правової підстави для укладення договору купівлі-продажу, ( протоколу конкурсу), та визнання недійсним самого договору купівлі-продажу, як засобу реалізації права переможця, що визначений протоколом конкурсу.
Зазначені позиції викладені в Постанові Вищого господарського суду України є цілком логічними та справедливими з огляду на безумовну перевагу у застосуванні норм Закону перед нормами підзаконних нормативних актів (в наведеній справі Постанови Кабінету Міністрів України та Наказу ФДМ України), які в принципі не врегульовують питання переважного продажу державного (в т.ч. і військового) майна. Судова практика щодо застосування ст.777 ЦК України лише починає формуватися і поки що не відрізняється стабільністю. Між тим питання нормативного та більш чіткого врегулювання реалізації військового майна на конкурсних умовах залишаються не вирішеними, як залишаються не вирішеними питання захисту переважного права наймача, що належно виконує свої обов’язки за договором, на придбання речі переданої у найм. Щодо реалізації військового майна на умовах конкурсу, то той порядок проведення конкурсу (в один етап), за яким його було проведено у справі за позовом Приватного підприємства «А» (згідно з Положенням про порядок продажу на аукціоні, за конкурсом основних засобів, що є державною власністю, затвердженого Наказом Фонду державного майна України №1976 від 22.09.2000 р.), не в повному обсязі відповідає діючому законодавству України, оскільки він був затверджений ще до того моменту, як набув чинності Цивільний кодекс України (в редакції 2003 року) в відтак не захищає переважного права наймача на придбання орендованого майна.
Таким чином аналізуючи механізм продажу військового майна з точки зору дотримання переважного права наймача слід дійти висновку про наявність неузгодженості між нормами Цивільного кодексу України та нормами підзаконних актів. Ситуація потребує термінового нормативного врегулювання шляхом приведення у відповідність норм підзаконних актів (в даній справі Постанови КМ України та наказу ФДМ України) з нормами закону (ст. 777 ЦК України) .
На нашу думку доцільним було б проведення конкурсу з продажу державного майна (в т.ч. і військового) в два етапи. На першому етапі визначається особа, яка запропонувала найвищу ціну за об’єкт, після чого на другому етапі за цією ціною об’єкт пропонується придбати орендарю і таким чином останній має змогу реалізувати своє преважне право. При цьому слід відзначити збереження конкурсних засад продажу державного (в т.ч. і військового) майна та дотримання інтересів держави в частині отримання найвищої ціни за об’єкт.
Крім того до внесення відповідних змін до законодавства для захисту інтересів наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на наш погляд, можливим є застосування аналогії закону.
Так п.4. ст. 362 ЦК України визначено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.
З нашої точки зору порушення переважного права наймача (ч.2. ст.777 ЦК України) є аналогічним до порушення переважного права співвласника у праві спільної часткової власності. Отже і захист цього права може здійснюватись за аналогічним механізмом, тобто шляхом переведення на наймача прав покупця речі.
Використання аналогії закону в даному випадку може бути більш раціональним шляхом, оскільки звернення до суду з позовом про визнання недійсними результатів конкурсу та укладеного внаслідок його проведення договору в кращому випадку (при задоволенні позову) призведе до проведення повторного конкурсу, що вимагає дотримання цілої низки формальних процедур та значних втрат часу.
З матеріалів http://www.pravochin.com.ua.
Декілька постанов ВГСУ по аналогічних справах: