І. Визначення поняття нерухомого майна у чинному законодавстві, його ознаки та класифікація.
Цивільний кодекс України (далі - ЦК) при класифікації речей як об’єктів цивільних прав виходив із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі.
Основний акт цивільного законодавства використовує термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також позначає нерухомі речі.
Так, закони України "Про планування і забудову територій" (стаття 18), "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (стаття 44), "Про виконавче провадження" (статті 62, 64, 66), "Про оподаткування прибутку підприємств" (пункт 5.1 статті 5), "Про правові засади цивільного захисту" (стаття 9), "Про недержавне пенсійне забезпечення" (стаття 49) використовують термін "об’єкт нерухомості". У свою чергу Повітряний кодекс України використовує термін "нерухомі об’єкти і споруди" (стаття 46).
Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що означає "нерухоме майно".
За ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181).
Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за ЦК є універсальним. Так, воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об’єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.
Розкривають зміст поняття "нерухома річ" також наступні законодавчі акти, зокрема:
Закон України "Про іпотеку" – нерухоме майно (нерухомість) – це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (стаття 1);
Закон України "Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування" - нерухомим майном визнає жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств" (стаття 1);
Закон України "Про охорону культурної спадщини" - нерухомий об’єкт культурної спадщини – це об’єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності (стаття 1);
Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" - нерухоме майно (нерухомість) – це об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля (пункт 1.10.1 статті 1).
Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:
1) ці об’єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов’язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;
2) переміщення зазначених об’єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення;
Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім ЦК слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об’єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об’єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.
Класифікація об’єктів нерухомих речей є різною. Так, ЦК поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі, споруди тощо (частина друга статті 331).
Тобто, ця норма ЦК закріплює невичерпний перелік об’єктів нерухомого майна.
Закон України "Про інвестиційну діяльність" поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності (стаття 1), а Закон України "Про оренду державного та комунального майна" - на будівлі, споруди, приміщення (стаття 4).
Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" провів поділ нерухомості, відмінної від землі, на:
а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об’єкти власності, функціонально пов’язані з такими приміщеннями.
Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об’єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об’єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;
б) споруди, а саме: об’єкти нерухомості, відмінні від будівель (пункт 1.10.1 статті 1).
В окрему групу можна об’єднати так звані "специфічні нерухомі речі". Наприклад, об’єкти культурної спадщини (Закон України "Про охорону культурної спадщини").
За ЦК право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182).
Отже, визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об’єкту є визначення його статусу: чи є цей об’єкт нерухомим майном.
ІІ. Деякі акценти державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 186 ЦК, згідно з якою річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.
Так, приналежність не має самостійного значення та за призначенням без головної речі використовуватись не може, а тому, є залежною від головної речі і має допоміжний статус. За загальним правилом приналежність наслідує долю головної речі. Визначення речі приналежністю визначається її природними властивостями, а також характером відносин, що виникають з приводу господарського призначення речі.
І приналежність, і головна річ є фізично самостійними речами, але головна річ має самостійне значення, а приналежність – допоміжне і служить найбільш повному і найкращому використанню головної речі. Головна та приналежна речі утворюють одне ціле, яке передбачає їх використання за єдиним призначенням, а тому вони розглядаються як одна річ.
Водночас вважаємо, що державній реєстрації підлягає право власності на головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про приналежну річ у розділі "опис нерухомого майна".
Наприклад, технологічна вежа.
Великий тлумачний словник сучасної української мови визначає, що вежа - це вузька споруда, що заввишки значно більша, ніж завширшки; будується окремо або як складова частина фортеці, палацу і т. ін. // Вишка для спостереження і передачі сигналів.
За своїми ознаками технологічна вежа є нерухомим майном, але вона, як правило, є приналежною річчю.
Отже, підлягає державній реєстрації право власності на головну річ, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про приналежну річ, зокрема, про технологічну вежу, яка зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
Проте в кожному випадку слід виходити з конкретного об’єкту - чи може технологічна вежа бути самостійним, незалежним від іншої речі об’єктом. Чи є технологічна вежа приналежною річчю або є вона незалежним нерухомим майном можна з’ясувати лише після проведення технічної інвентаризації такої технологічної вежі.
Отже, якщо технологічна вежа є самостійним, незалежним від іншої речі (наприклад, будівлі) об’єктом, то право власності на таку технологічну вежу підлягає державній реєстрації як на окремий об’єкт.
При здійсненні державної реєстрації прав власності на нерухоме майно слід ураховувати частину першу статті 188 ЦК, згідно з якою, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).
Наприклад, посадкова платформа, яка знаходиться на вокзалі.
За своїми ознаками посадкова платформа, яка знаходиться на вокзалі, є нерухомим майном, але вона є складовою частиною речі.
Так, згідно з Правилами перевезення пасажирів, багажу, вантажобагажу та пошти залізничним транспортом України, затвердженими наказом Міністерства транспорту та зв’язку від 27 грудня 2006 року № 1196 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 4 квітня 2007 року за № 310/13577), посадкові платформи входять до складу вокзалу, який є комплексом спеціальних споруд, приміщень, обладнань.
Отже, підлягає державній реєстрації право власності на складну річ, в даному випадку - це вокзал, а витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно має містити інформацію про складову частину речі, зокрема, про платформу пасажирську, яка зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
ІІІ. Визначення поняття споруд та порядку державної реєстрації права власності на них.
ЦК використовує конструкції "нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо)" (стаття 331), "житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно" (стаття 376).
Отже, виходячи з цих статей споруди є нерухомим майном.
У законодавчих актах відсутнє визначення поняття "споруда" (лише Закон України "Про охорону культурної спадщини" містить визначення споруди як витвору). У Національному стандарті № 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року № 1442, визначено, що споруди – це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (пункт 2).
Законодавчими актами не визначений правовий статус багатьох споруд, а тому виникає низка питань - чи є ці споруди нерухомим майном; чи підлягають державній реєстрації право власності на них. При цьому, слід ураховувати, що різні нормативно-правові акти використовують термінологію "споруда" і до рухомих об’єктів.
Наприклад, інженерна споруда, призначена для транспортування газу, промисловий газопровід (далі - газопровід).
Законом України "Про трубопровідний транспорт" передбачено, що об’єкти трубопровідного транспорту – це магістральні та промислові трубопроводи, включаючи наземні, надземні і підземні лінійні частини трубопроводів, а також об’єкти та споруди, основне і допоміжне обладнання, що забезпечують безпечну та надійну експлуатацію трубопровідного транспорту (стаття 1). Також, частиною першою статті 16 цього Закону встановлено, що до земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, на яких збудовано наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також наземні споруди підземних трубопроводів.
Тобто, газопроводи є об’єктами, що не можуть існувати без землі та переміщення їх є неможливим без їх знецінення, що відповідає ознакам нерухомого майна.
Отже, газопровід є нерухомим майном.
Що стосується механізму державної реєстрації прав на газопровід, то слід ураховувати таке.
Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 року № 7/5 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 18 лютого 2002 року за № 157/6445) (далі – Тимчасове положення), встановлено, що державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об’єкта, права щодо якого підлягають реєстрації (пункт 3.6).
Так, щодо інвентаризації газопроводу зазначаємо, що нормативний акт, який визначає порядок проведення технічної інвентаризації газопроводу, нині відсутній. Водночас при проведенні інвентаризації, на нашу думку, можливо використовувати Правила обстеження, оцінки технічного стану, паспортизації та проведення планово-запобіжних ремонтів газопроводів і споруд на них, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 9 червня 1998 року № 124 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 13 листопада 1998 року № 723/3163), якими передбачено, зокрема, що газопроводи слід оцінювати за показниками для сталевих та поліетиленових газопроводів.
Наприклад, для сталевих газопроводів (підземні і надземні) слід оцінювати герметичність газопроводів; стан металу труб і якість зварних з’єднань; стан захисного ізоляційного покриття; технічний стан надземних газопроводів; стан будівельних конструкцій (підпори, кріплення, компенсатори й т. ін.); стан пофарбування та стан термоізоляції газопроводів зрідженого газу; корозійний стан; стан електрохімічного захисту.
При оцінці підземних газопроводів слід ураховувати геологічне розташування газопроводів (глибина залягання), а також розташування газопроводів відносно інших інженерних мереж та споруд.
Тимчасовим положенням встановлено, що державна реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв’язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об’єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ (пункт 1.4).
Так, щодо визначення місцезнаходження газопроводу, то згідно з Порядком ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 28 січня 2003 року № 7/5 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 28 січня 2003 року за № 67/7388) (далі – Порядок), адреса нерухомого майна є ідентифікатором об’єкта нерухомого майна. Порядком передбачено, що у Реєстрі прав використовуються три види адрес у межах населеного пункту:
1) адреса, яка складається з назви вулиці, номера будинку, номера корпусу та номера квартири;
2) адреса, яка складається з назви іменованого об’єкта та/або назви вулиці, номера об’єкта та номера частини об’єкта;
3) адреса, яка складається з назви іменованого об’єкта, назви вулиці в складі об’єкта, номера об’єкта або номера будинку (пункт 3.1.2).
Тобто, при внесені відомостей до Реєстру про адресу газопроводів слід використовувати один з визначених Порядком варіантів адрес.
Слід зауважити, що якщо газопровід збудувала особа для обслуговування будинку, то такий газопровід є приналежною річчю, і в цьому випадку, державна реєстрація права провадиться га головну річ – будинок, а інформація про приналежну річ - газопровід має міститися у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно у розділі "опис нерухомого майна". Водночас реєстрація права на газопровід можлива і як на окремий об’єкт нерухомості, наприклад, якщо його збудував кооператив. У цьому випадку власником цього газопроводу виступатиме кооператив.
За аналогічним принципом нині має здійснюватися і державна реєстрація прав власності на під’їзні колії, якими за Законом України "Про залізничний транспорт" є залізничні колії, які призначені для транспортного обслуговування одного або кількох підприємств, організацій та установ у взаємодії із залізничним транспортом загального користування (стаття 1).
Окремо зауважуємо, що державної реєстрації права власності на магістральний газопровід.
Так, Тимчасовим положенням встановлено, що державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації у межах визначених адміністративно-територіальних одиниці (пункт 1.3). Порядком передбачено, що бюро технічної інвентаризації здійснює реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомого майна, що розташовані в межах його зони обслуговування (пункт 1.3).
Тобто, державна реєстрація права власності на нерухоме майно здійснюється тим бюро технічної інвентаризації, на території обслуговування якого розташована нерухома річ. Оскільки магістральний газопровід, як правило, простягається на декілька територій обслуговування бюро технічної інвентаризації, то на сьогодні, державна реєстрація прав на нього, в силу законодавства, є проблематичною.
ІV. Розглянемо окремі об’єкти, щодо яких на сьогодні виникає найбільше питань.
1. Автозаправна станція.
Законодавчі акти не містять визначення автозаправної станції, лише Законом України "Про автомобільні дороги" передбачено, що автозаправна станція є об’єктом дорожнього сервісу (стаття 1).
Водночас таке визначення існує в Інструкції щодо вимог пожежної безпеки під час проектування автозаправних станцій, затвердженої наказом Міністерства з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи від 6 грудня 2005 року № 376 (зареєстрованого в Міністерстві юстиції 20 березня 2006 року за № 291/12165) (далі - Інструкція).
Так, автозаправна станція – це комплекс будинків, споруд, технологічного обладнання, призначений для приймання, зберігання моторного палива та заправлення ним автотранспорту (мототранспорту).
На території автозаправної станції дозволяється розміщувати будинки і приміщення: операторської, адміністрації, котельні, приймання їжі, служби охорони, санітарних вузлів, комор для спецодягу, інструменту, запасних деталей, приладів та обладнання. На території автозаправних комплексів дозволяється розміщувати будинки, приміщення сервісного обслуговування пасажирів, водіїв і їх транспортних засобів: підприємства роздрібної торгівлі з продажу супутніх товарів, кафе (без літніх майданчиків), санітарні вузли, пости технічного обслуговування і мийки автомобілів (пункти 1.2. та 3.1. Інструкції).
Виходячи з цих положень та природи автозаправної станції, вона не може існувати без землі та має значення і цінність у її місцезнаходженні.
Крім того, Закон України "Про автомобільні дороги" використовує конструкцію слів "будівництво автозаправних станцій" (стаття 37), що є, на нашу думку, побічною ознакою нерухомого майна.
Таким чином, автозаправна станція є нерухомим майном. Але, при державній реєстрації прав власності на автозаправну станцію, слід ураховувати, що за ЦК якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.
Тобто, враховуючи, що автозаправна станція – це комплекс будинків, споруд, технологічного обладнання, призначений для приймання, зберігання моторного палива та заправлення ним автотранспорту (мототранспорту), вона є складною річчю.
Таку позицію поділяють і науковці Інституту держави і права ім. В.М. Корецького, які у висновку зазначають, що, незаважаючи на свою "комплектність", автозаправна станція є єдиним об’єктом.
Отже, у цьому випадку, підлягає державній реєстрації право власності на складну річ – автозаправну станцію, а у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно інформація про складові автозаправної станції, зокрема, будинки, споруди, тощо, зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
2. Асфальтобетонне покриття.
В законодавчих актах відсутнє визначення асфальтобетонного покриття, міститься воно лише в Інструкції із складання звітності за формою № 1-ДГ "Звіт про наявність автомобільних доріг загального користування та їх благоустрій", затвердженої наказом Державної служби автомобільних доріг від 19 липня 2006 року № 284 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 3 серпня 2006 року за № 930/12804) (далі - Інструкція).
Так, Інструкція розглядає асфальтобетонне покриття як одне із типів дорожнього покриття. А саме, асфальтобетонне покриття – це удосконалене покриття капітального типу, яке збудовано з ущільнених асфальтобетонних сумішей (гарячих, теплих) (розділ 4 Інструкції).
Слід зазначити, що аналіз нормативно-правових актів різної юридичної сили свідчить, що асфальтобетонне покриття використовується як складова об’єктів, які мають різне функціональне призначення, зокрема - як складова дорожнього покриття, тротуару, тощо. Так, за Законом України "Про автомобільні дороги" дорожнє покриття – це укріплені верхні шари дороги, що сприймають навантаження від транспортних засобів (стаття 1).
Тобто, асфальтобетонне покриття – це верхній шар землі з твердим покриттям, яке впливає на довговічність, зокрема, дороги.
Отже, виходячи з юридичної природи асфальтобетонного покриття, та виходячи з ознак нерухомого майна, воно не є нерухомим майном.
Крім того, слід зазначити, що таку позицію поділяє і Інститут держави і права ім. В.М.Корецького, які у висновку зазначають, що асфальтне покриття не можна віднести до об’єктів нерухомості, воно належить до об’єктів благоустрою, тобто є типом покриття доріг і тротуарів, а не окремим об’єктом нерухомого майна. Також у висновку зазначено, що даний об’єкт не відповідає головним ознакам нерухомості, а основним його призначенням є допоміжне обладнання відповідної частини земельної ділянки (дороги, тротуару) з метою задоволення потреб населення у покращенні можливостей її експлуатації за призначенням.
3. Багаторічні насадження.
Чинним законодавством України не визначено поняття багаторічні насадження. Водночас, виходячи з аналізу, зокрема, Земельного кодексу України (далі - ЗК) та ЦК, можна дійти висновку, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на багаторічні насадження, які на ній знаходяться.
Так, статтею 79 ЗК встановлено, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.
Аналогічну за змістом норму містить і ЦК (частина третя статті 373).
Отже, багаторічні насадження та земельна ділянка є одним природним об’єктом.
Дані про площу багаторічних насаджень згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року № 174 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 25 липня 2003 року за № 641/7962), є кількісною характеристикою земельної ділянки.
Крім того, як зазналося вище, основним критерієм віднесення майна до об’єктів нерухомості є втрата його якісних і функціональних характеристик при переміщенні в інше місце. Переміщення в інше місце такого об’єкту, як наприклад, виноградний кущ, можливе без втрати його якостей.
Отже, право власності на багаторічні насадження не підлягають державній реєстрації відповідно до Тимчасового положення.
4. Водні об’єкти.
ЗК та ЦК встановлено, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться (частина друга статті 79 та частина третя статті 373).
У свою чергу, за Водним кодексом України (далі - ВК) водний об’єкт - це природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, річка, озеро, водосховище, ставок, канал, водоносний горизонт).
Отже, враховуючи, що право власності на земельну ділянку поширюється на водні об’єкти, які знаходяться на цій земельній ділянці, то право власності на ці об’єкти не підлягають державній реєстрації відповідно до Тимчасового положення.
5. Дамба.
Виходячи з аналізу чинного законодавства, такий об’єкт як дамба належить до:
інженерних споруд (Закон України "Про меліорацію земель");
гідротехнічних споруд (Методика обстеження і паспортизації гідротехнічних споруд систем гідравлічного вилучення та складування промислових відходів та хвостів, затверджена наказом Державного комітету у справах містобудування і архітектури від 19 грудня 1995 року № 252 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 21 грудня 1995 року за № 466/1002).
Водночас незалежно від того чи є дамба гідротехнічною чи інженерною спорудою, вона є спорудою, призначеною для використання водних ресурсів, для боротьби з шкідливим впливом вод, захистом земель від водної та вітрової ерозій, інших негативних процесів.
Отже, такий об’єкт як дамба є нерухомим майном, оскільки вона нерозривно пов’язана з землею та її переміщення в інше місце може призвести до надзвичайних ситуацій техногенного і природного характеру.
6. Колодязь.
Чинне законодавство не містить визначення поняття колодязь та не визначає його правовий статус, що ускладнює визначення його належності до нерухомих або рухомих речей. Однак, чинне законодавство використовує поняття колодязь та криниця (статті 1 та 105 ВК), які, виходячи з їх синтаксичного розуміння, є синонімами.
Так, Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 15 червня 2005 року № 92 (зареєстрований в Міністерстві юстиції 7 липня 2005 року за № 725/11005) визначає колодязі як господарські споруди поряд з вигрібними ямами, огорожами, воротами, хвіртками тощо. Крім того, Інструкція виділяє водостічні, водогінні, каналізаційні та інші колодязі (розділ 5).
Але, виходячи з того, що колодязь нерозривно пов’язаний з землею і має функціональне значення саме в цьому місце, він є нерухомим майном.
Інструкція з обліку необоротних активів бюджетних установ, затверджена наказом Державного казначейства від 17 липня 2000 року № 64 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 31 липня 2000 року за № 459/4680) (далі - Інструкція) передбачає, що надвірні приміщення, огорожі та інші надвірні споруди, що обслуговують будівлю (сарай, паркан, колодязь), становлять разом з нею один інвентарний об’єкт (пункт 2.5).
Таким чином, у цьому випадку, надвірні споруди, що обслуговують будівлю, виходячи зі статті 186 ЦК, є приналежними речами, тобто є нерухомим майном, що призначене для обслуговування іншої речі і пов’язане з нею спільним призначенням.
Оскільки головна та приналежна речі утворюють одне ціле, яке передбачає їх використання за єдиним призначенням, вони розглядаються як одна річ. У цьому випадку, підлягає державній реєстрації право власності на головну річ – будівлю, а у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно інформація про приналежну річ – колодязь зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
Проте, Інструкцією встановлено, що якщо ці будівлі та споруди (сарай, паркан, колодязь) обслуговують два і більше приміщень, вони вважаються самостійними інвентарними об’єктами (пункт 2.5).
Отже, право власності на такий колодязь, як на самостійний об’єкт нерухомого майна, підлягає державній реєстрації.
При цьому, слід ураховувати, що ЦК встановлено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі (частина перша статті 331).
Тобто, власниками колодязю, право на який реєструється як на самостійний об’єкт і який належатиме цим власникам на праві спільної власності, є особи, які його збудували.
7. Машиномісце.
В розумінні Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи у гаражних кооперативах є нерухомим майном (пункт 1.10.1 статті 1).
Побічним підтвердженням того, що право власності на машиномісце підлягає державній реєстрації є норми Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон), виходячи з їх наступного системного аналізу.
Об’єктом інвестування згідно з цим Законом є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об’єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном (абзац сьомий статті 2). У свою чергу, частиною першою статті 19 Закону встановлено, що після введення об’єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об’єктів інвестування, отримані від державних органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Отже, машиномісце є нерухомим майном. Однак, слід враховувати, що машиномісце, право на яке підлягає державній реєстрації, повинно знаходитися в будівлі або в іншій капітальній споруді, тобто в споруді, яка має основні конструктивні елементи (зокрема, фундамент, стіни, покрівлю, тощо).
8. Пірс.
Слід констатувати, що законодавчі акти не містять визначення поняття пірсу та не визначають його правовий статус, що ускладнює визначення його належності до нерухомих або рухомих речей. Таким чином, при віднесенні пірсу до нерухомих об’єктів, на нашу думку, слід виходити з його технічних характеристик, призначення та функціонального значення, а також проаналізувати чи підпадають його характеристики до ознак нерухомої речі.
Тобто, якщо характеристики пірсу підпадають під ознаки нерухомої речі і він є самостійним за функціональним призначенням об’єктом, то право власності на нього підлягає державній реєстрації.
Водночас, слід ураховувати, що якщо характеристики пірсу і підпадають під ознаки нерухомої речі, то він може бути приналежною річчю до іншого нерухомого об’єкту в розумінні статті 186 ЦК.
У цьому випадку підлягає державній реєстрації право власності на головну річ, а у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно інформація про приналежну річ, зокрема, пірс, зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
Пірс також може бути складовою частиною іншого нерухомого об’єкту в розумінні статті 187 ЦК. За цією статтею складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.
У цьому випадку, підлягає державній реєстрації право власності на складну річ, а у витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно інформація про складову частину речі, зокрема, пірс, зазначається у розділі "опис нерухомого майна".
9. Свердловина.
За Гірничим законом України свердловина – це циліндрична гірнича виробка, створена бурами або іншими буровими інструментами, а гірнича виробка, у свою чергу, це порожнина у гірничому масиві після виймання корисних копалин та інших порід (стаття 1).
При цьому, ВК та ЗК використовують словосполучення "будівництво свердловини" (стаття 110, стаття 150), що є, на нашу думку, побічною ознакою нерухомого майна, так як технічний стан свердловини – це конструкція їх вибоїв, герметичність та якість цементування обсадних колон, надійність та герметичність гирлового обладнання.
Отже, така споруда як, наприклад, артезіанська свердловина, вважаємо, є нерухомим майном, оскільки вона не може існувати без землі та має значення і цінність у її місцезнаходженні, а тому право власності на неї підлягає державній реєстрації. Однак, слід ураховувати, що свердловина повинна мати основні конструктивні елементи (зокрема технічний стан свердловини - конструкція її вибоїв, герметичність та якість цементування обсадних колон, надійність та герметичність гирлового обладнання – основа ефективного освоєння свердловини, довгої та безперебійної її експлуатації).
10. Мала архітектурна форма.
На сьогодні в нормативно-правових актах різної юридичної сили поняття малих архітектурних форм визначено в залежності від мети та завдань, на які спрямовані ці нормативно-правові акти. Так, зокрема мала архітектурна форма - це:
невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда торговельно-побутового призначення, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту (Єдині правила ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними та охорони, затверджені постановою Кабінету Міністрів від 30 березня 1994 року № 198);
у зеленому господарстві штучні архітектурно-об’ємні елементи садово-паркової композиції: альтанки, бесідки, ротонди, перголи, трельяжі, арки, кіоски, павільйони, палатки, знаки, які об’єднані загальним художнім задумом, що виконують утилітарні та декоративні функції, садово-паркові меблі, обладнання ігрових та господарських майданчиків, декоративні вази, паркові скульптури, урни, питні фонтанчики тощо (Правила утримання зелених насаджень у населених пунктах України, затверджені наказом Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства від 10 квітня 2006 року № 105 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 27 липня 2006 року за № 880/12754);
невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 м2 та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів (Порядок видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об’єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об’єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування, затверджений наказом Державної служби автомобільних доріг від 29 вересня 2005 року № 414 (зареєстрованим в Міністерстві юстиції 26 жовтня 2005 року за № 1266/11546).
Тобто, головним елементом малих архітектурних форм є їх тимчасовість, що не є ознакою нерухомого майна.
Отже, малі архітектурні форми не є нерухомим майном, а тому право власності на них не підлягає державній реєстрації.
Наприкінці слід зауважити, що все ж таки при здійсненні державної реєстрації права власності на нерухоме майно, бюро технічної інвентаризації завжди необхідно виходити з конкретного об’єкту, власник якого звернувся за державною реєстрацією права власності на нього, оскільки визначальною умовою державної реєстрації прав є особисті характеристики та функціональне призначення такого об’єкту, що відповідають ознакам нерухомого майна.
Одночасно зазначаємо, що листи міністерств не встановлюють норм права і мають лише інформаційний характер.
ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА ПІДСТАВІ РІШЕНЬ ТРЕТЕЙСЬКИХ СУДІВ
У зв’язку з численними зверненнями фізичних та юридичних осіб, Міністерство юстиції надало роз‘яснення стосовно питань, пов’язаних з державною реєстрацією прав власності на об’єкти нерухомого майна на підставі рішень третейських судів. Керівникам регіональних управлінь юстиції доручено довести до відома нотаріусів та бюро технічної інвентаризації вказану інформацію.Законодавче визначення третейського судочинства
Закон України “Про третейські суди” (далі - Закон) регулює порядок утворення та діяльності третейських судів в Україні та встановлює вимоги щодо третейського розгляду справ з метою захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та юридичних осіб.
Третейський суд - недержавний незалежний орган, що утворюється за угодою або відповідним рішенням заінтересованих фізичних та/або юридичних осіб у порядку, встановленому Законом, для вирішення спорів, що виникають із цивільних та господарських правовідносин (абзац другий статті 2 Закону).
Завданням третейського суду є захист майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів сторін третейського розгляду шляхом всебічного розгляду та вирішення спорів відповідно до закону (стаття 3 Закону).
Слід зазначити, що у рішенні Конституційного суду України від 10 січня 2008 року № 1-рп/2008 у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень абзаців сьомого, одинадцятого статті 2, статті 3, пункту 9 статті 4 та розділу VIII “Третейське самоврядування” Закону України “Про третейські суди” (справа про завдання третейського суду) зазначається, що третейський розгляд спорів сторін у сфері цивільних і господарських правовідносин - це вид недержавної юрисдикційної діяльності, яку третейські суди здійснюють на підставі законів України шляхом застосування, зокрема, методів арбітрування. Здійснення третейськими судами функції захисту, передбаченої в абзаці сьомому статті 2, статті 3 Закону, є здійсненням ними не правосуддя, а третейського розгляду спорів сторін у цивільних і господарських правовідносинах у межах права, визначеного частиною п’ятою статті 55 Конституції України.
Правосуддя - це самостійна галузь державної діяльності, яку суди здійснюють шляхом розгляду і вирішення в судових засіданнях в особливій, встановленій законом процесуальній формі цивільних, кримінальних та інших справ (пункт 3 мотивувальної частини Ухвали Конституційного Суду України від 14 жовтня 1997 року № 44-з про відмову у відкритті конституційного провадження у справі за конституційним зверненням державного зовнішньоекономічного підприємства “Славутич-Сталь” щодо тлумачення статті 124 Конституції України і Закону України “Про міжнародний комерційний арбітраж”).
Тобто, третейські суди є недержавними незалежними органами захисту майнових і немайнових прав та охоронюваних законом інтересів фізичних та/або юридичних осіб у сфері цивільних і господарських правовідносин.
Третейські суди не віднесені до системи судів загальної юрисдикції (стаття 125 Конституції України та стаття 18 Закону України “Про судоустрій України”).
Таким чином, третейські суди не здійснюють правосуддя, їх рішення не є актами правосуддя, а самі вони не входять до системи судів загальної юрисдикції (пункт 4 мотивувальної частини рішення Конституційного суду України від 10 січня 2008 року № 1-рп/2008).
За Законом юридичні та/або фізичні особи мають право передати на розгляд третейського суду будь-який спір, який виникає з цивільних чи господарських правовідносин, крім випадків, передбачених законом. Спір може бути переданий на вирішення третейського суду до прийняття компетентним судом рішення у спорі між тими ж сторонами, з того ж предмета і з тих самих підстав (стаття 5 вказаного Закону).
Згідно зі статтею 6 зазначеного Закону третейські суди в порядку, передбаченому цим Законом, можуть розглядати будь-які справи, що виникають із цивільних та господарських правовідносин, за винятком, зокрема справ, однією із сторін в яких є орган державної влади, орган місцевого самоврядування, державна установа чи організація, казенне підприємство, а також інших справ, які відповідно до закону підлягають вирішенню виключно судами загальної юрисдикції.
Підвідомчість справ третейським судам
Наведені норми досить чітко визначають підвідомчість справ третейським судам і виокремлюють винятки.
Відповідно до статей 234, 235 Цивільного процесуального кодексу України справи окремого провадження, до яких, зокрема відносяться справи про встановлення фактів, що мають юридичне значення, не можуть бути передані на розгляд третейського суду.
Окреме провадження – це вид непозовного цивільного судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав. В порядку окремого провадження відповідно до глави 6 розділу IV цього Кодексу суд, серед іншого, розглядає справи про встановлення фактів, що мають юридичне значення. В судовому порядку можуть бути встановлені факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичних осіб, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення.
Виконання рішень третейських судів
Згідно з положеннями частини п’ятої статті 124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов’язковими до виконання на всій території України. Відповідно до Закону третейські суди приймають рішення тільки від свого імені (стаття 46), і саме ці рішення, ухвалені в межах чинного законодавства, є обов’язковими лише для сторін спорів (пункт 5 статті 4 Закону) (пункт 4 мотивувальної частини рішення Конституційного суду України від 10 січня 2008 року № 1-рп/2008).
Сторони, які передали спір на вирішення третейського суду, зобов’язані добровільно виконати рішення третейського суду, без будь-яких зволікань чи застережень (стаття 50 Закону).
Виконання рішення третейського суду, якщо воно потребує вчинення дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їх службовими особами, здійснюється за умови видачі компетентним судом виконавчого документа (частина третя статті 55 Закону).
Забезпечення примусового виконання рішень третейських судів перебуває за межами третейського розгляду та є завданням компетентних судів і державної виконавчої служби (стаття 57 Закону, пункт 1 частини другої статті 3 Закону України “Про виконавче провадження”) (пункт 4 мотивувальної частини рішення Конституційного суду України від 10 січня 2008 року № 1-рп/2008).
Компетентний суд – місцевий загальний суд чи місцевий господарський суд за місцем розгляду справи третейським судом (абзац дев’ятий частини першої статті 2 Закону).
Згідно з рекомендаціями Президії Вищого господарського суду України від 11 квітня 2005 року № 04-5/639 “Про деякі питання практики застосування господарськими судами Закону України “Про третейські суди” господарським судам з урахуванням змісту частини третьої статті 55 Закону слід мати на увазі, що коли виконання рішення третейського суду не потребує вчинення певних дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їх службовими особами (наприклад, рішення про визнання права власності), то у господарського суду відсутні правові підстави для прийняття та розгляду заяви про видачу виконавчого документа, і тому він має відмовити у прийнятті такої заяви (підпункт 2.1 пункту 2 викладений у редакції рекомендацій Вищого господарського суду України від 15 листопада 2007 року № 04-5/216).
Як вже зазначалось, виконання рішення третейського суду, якщо воно потребує вчинення дій органами державної влади, органами місцевого самоврядування та їх службовими особами, здійснюється за умови видачі компетентним судом виконавчого документа (частина третя статті 55 Закону України “Про третейські суди”).
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі - реєстрація прав) – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (абзац другий частини першої статті 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.
Державна реєстрація прав здійснюється місцевим органом державної реєстрації прав (частина четверта статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”).
До створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об’єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) (пункт 5 Розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”).
Отже, БТІ делеговані повноваження щодо державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Тобто, БТІ, від імені держави, здійснюють дії щодо визнання та підтвердження фактів виникнення, переходу або припинення права власності на нерухоме майно.
Відповідно до пункту 7 частини першої статті 3 Кодексу адміністративного судочинства України суб’єктом владних повноважень є орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа, інший суб’єкт при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.
Реєстрація прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду
Таким чином, оскільки, комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації тимчасово, до створення місцевих органів державної реєстрації прав, проводять реєстрацію прав власності на нерухоме майно, то для реєстрації прав власності на нерухоме майно, на підставі рішення третейського суду, має надаватися виконавчий документ, виданий компетентним судом.
Одночасно інформуємо, що 16 вересня 2008 року постановою Верховної Ради України прийнятий за основу проект Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо виконання рішень третейських судів)” (реєстраційний № 1399), поданий народним депутатом України Лавриновичем О. В. яким, зокрема, передбачається обмежити компетенцію третейських судів щодо розгляду справ, виконання рішень по яким потребуватиме вчинення відповідних дій суб’єктами владних повноважень (органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими чи службовими особами та іншими суб’єктами при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень).
Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна
Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна запроваджений у травні 1997 року відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 09.06.1999 року № 31/5. Реєстр створений з метою захисту майнових прав та інтересів громадян і організацій шляхом накопичення та використання даних про заборону відчуження й арешти нерухомого майна юридичних та фізичних осіб.
Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна – це електронна база даних, яка містить відомості про обтяження нерухомого майна, а саме:
накладені заборони та арешти;
вилучення записів про заборони, арешти;
видані витяги з Реєстру
Реєстр прав власності на нерухоме майно
Реєстр прав власності на нерухоме майно запроваджений з 1 жовтня 2002 року відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5.
Реєстрація прав власності на нерухоме майно здійснюється з метою надання в інтересах юридичних та фізичних осіб інформації про зареєстровані бюро технічної інвентаризації права власності на нерухоме майно або про відсутність зареєстрованих прав.
Державний реєстр іпотек
Державний реєстр іпотек введений у дію 12 квітня 2004 року.
Державна реєстрація іпотек здійснюється з метою:
надання в інтересах фізичних чи юридичних осіб інформації про обтяження нерухомого майна іпотекою або про відсутність такого обтяження;
реалізації переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки.
Державний реєстр іпотек - єдина комп’ютерна база даних про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.
Реєстратори - державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек, відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції.
Державний реєстр правочинів
Державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.
Державний реєстр правочинів - єдина комп’ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу.
Державній реєстрації в Реєстрі підлягають правочини:
договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;
договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;
договір довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно;
договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік;
договір управління нерухомим майном;
інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.
Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп’ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника, вносить відповідний запис до Реєстру.
www.minjust.gov.ua