На сьогоднішній день досить поширеними є випадки, коли орендарі житлових приміщень звертаються до підприємств, що надають комунальні послуги, із заявами про надання їм житлово-комунальних послуг та укладення з ними відповідних договорів. Такі підприємства практично завжди йдуть назустріч орендарю житла. Як виявляється, в більшості випадків, такі дії підприємств не ґрунтуються на законодавстві та призводять до негативних наслідків для цього ж підприємства. Вся справа у тому, що орендар не завжди належним чином має підтверджений статус, адже орендар – це фізична чи юридична особа, яка користується житловим приміщенням на підставі договору оренди, укладеним у відповідності до вимог законодавства.
Згідно зі ст.158 ЖК УРСР Договір найму жилого приміщення, що належить громадянинові, укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. При цьому, підприємству з надання комунальних послуг бажано оглянути безпосередньо оригінал договору оренди при укладенні договору на надання житлово-комунальних послуг.
Одночасно, наймодавцем та наймачем при укладенні договору оренди має бути дотримано вимог щодо нотаріального посвідчення такого договору, як цього вимагають положення ст.9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб", де зазначено, що якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності… договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, а нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця. Невиконання наймачем зазначеної вимоги закону ставить під сумнів легітимність орендних відносин. При відсутності нотаріального посвідчення договору оренди житла підприємству з надання комунальних послуг доцільніше в першу чергу керуватися вимогами власника будинку (квартири) та бути у договірних відносинах саме з ним.
Відповідно до положення ч.3 ст.815 ЦК України наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. В той же час, у положеннях договору оренди, укладеного між наймачем та власником житла, може бути зазначено, що в орендну плату входить вартість комунальних послуг. Таким чином, подібними умовами договору оренди встановлено, що наймач не вносить самостійно плату за комунальні послуги. Отже, наймач, будучи зобов’язаним оплачувати наймодавцеві (власнику житла) спожиті ресурси та отримані послуги, не наділений жодними правами щодо організацій, які здійснюють постачання та надають комунальні послуги. Такі права (зокрема, вимагати укладення договору та надання послуг чи відмови від них) може здійснювати тільки власник.
Таким чином, договір про надання житлово-комунальних послуг між спеціалізованим підприємством та наймачем житла може бути укладено за умови дотримання наймачем вищезазначених умов: реєстрація договору найму житла у виконавчому комітеті місцевої Ради, нотаріальне посвідчення такого договору та відсутність в договорі найму житла іншого порядку сплати комунальних платежів, ніж самостійна сплата.
В. Зломинога